Comprar una vivienda es probablemente una de las principales decisiones financieras que vas a tomar en tu vida. Por ello es muy importante hacer todo lo que sea necesario para acertar en el banco y la hipoteca que elegimos para comprar nuestra casa.
Cuando solicitamos una hipoteca a un banco para adquirir una vivienda debemos tener conciencia de estar adquiriendo una deuda a largo plazo con unas características muy particulares. Esto es importante ya que precisamente por el largo plazo de amortización de estos préstamos, una mala elección de bancos e hipotecas puede acabar siendo un grave problema para nuestras finanzas personales.
Sobre las hipotecas
Aunque todo el mundo sabe en mayor o menor medida lo que significan las hipotecas conviene siempre, aunque sea de manera sencilla, repasar las principales características de un préstamo hipotecario.
Se trata de un préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria, es decir garantía sobre la vivienda que vamos a adquirir, en el que el banco nos presta una cantidad de dinero para la adquisición de una vivienda. Este préstamo se realiza a largo plazo, generalmente entre 20 y 30 años, con amortizaciones periódicas parciales en forma de cuotas generalmente mensuales en las que se abona habitualmente de manera sistemática una parte del principal solicitado más los intereses.
Habitualmente la entidad financiera no te va a ofrecer el 100% del importe del precio de adquisición de la vivienda. En la actualidad la financiación más extendida en los préstamos hipotecarios ronda el 70% o el 80% del valor de tasación con el precio de adquisición, siempre tomando como referencia el más bajo de los dos.
Las hipotecas más extendidas en la actualidad son las de tipo variable. Estas hipotecas nos propone un interés compuesto de un índice de referencia, generalmente el Euríbor, más un diferencial que establece la propia entidad financiera. En la actualidad la gran mayoría de bancos están colocando este diferencial en torno al 1% e incluso por debajo.
Además de los costes relacionados con la amortización de los intereses, las hipotecas presentan otros gastos y comisiones que veremos más adelante.
En este artículo descubrirás todo lo que tienes que saber sobre la devolución de recibos en tu banco
Elegir banco e hipoteca
Una vez tomada la decisión de adquirir una vivienda llega el momento fundamental de elegir banco hipoteca para poder materializar la compra.
Este es un paso fundamental al que no siempre dedicamos el tiempo que se merece. Habitualmente solemos realizar comparativas sobre el producto, es decir sobre las propias hipotecas, pero no analizamos a fondo la propia entidad emisora y esto es importante.
En primer lugar siempre debemos determinar la cantidad que realmente necesitamos y por supuesto si estamos en condiciones de asumir la amortización de la hipoteca que vamos a solicitar. Como ya hemos indicado anteriormente en la actualidad no vas a encontrar muchas hipotecas que se propongan financiar más del 80% del precio de compra o valor de tasación, por lo que vamos a necesitar disponer de un porcentaje propio o buscar otras fuentes de financiación para ese porcentaje por otro lado hay que recordar que la suscripción de una hipoteca supone una serie de gastos que pueden llegar a rondar el 10% del importe del préstamo. Esto es importante porque es otra cantidad a sumar a lo que vamos a necesitar.
Una vez diagnosticado todo lo anterior debemos comenzar a buscar banco e hipoteca. La tendencia natural es inclinarnos por aquellos bancos con los que trabajamos habitualmente. E incluso es posible que en estos bancos en otros la mejor propuesta para nuestras características. Sin embargo, es un error quedarse en la primera oferta que recibamos. Se impone realizar una comparativa profunda para encontrar aquel producto hipotecario que mejor se acomode a nuestras necesidades, ofrecido por el que el banco que cumpla la misma condición.
A la hora de comparar hay varias cuestiones que debes analizar de manera concienzuda inicialmente:
- El tipo de interés es sin duda muy importante. No sólo decidir si vas a elegir una hipoteca a tipo fijo o variable, sino también si existen otras opciones mixtas, los periodos de carencia que se propongan, etcétera. Por supuesto aquí debes comparar los diferentes tipos de interés que se te ofrecen, prestando especial atención a los diferenciales en las hipotecas a tipo variable.
- Es importante también determinar el plazo de amortización que mejor se acomoda a tus finanzas personales. Es cierto que no hay mucho donde elegir en la actualidad y que difícilmente vas a encontrar propuestas que superan los 30 años de plazo de amortización. Pero, tener clara esta parte te va a ayudar mucho a la hora de definir claramente qué hipoteca se adapta mejor a ti.
- Las comisiones son otro elemento muy a tener en cuenta y que no siempre reciben del consumidor la importancia que tiene. Sin embargo, realmente las comisiones pueden acabar teniendo una importancia capital en el precio final de una hipoteca. Vas a encontrar diferentes comisiones y aplicaciones distintas según los bancos, por eso mismo es importante compararlas a fondo. La principal comisión es la de apertura aunque puedes encontrar otras comisiones como las de amortización anticipada, comisiones de estudio, etcétera.
- Otro elemento de análisis fundamental es el de la vinculación y permanencia exigida por el banco para la contratación de la hipoteca. Si echamos un vistazo a las mejores hipotecas del mercado en la actualidad descubriremos que prácticamente todas ellas tienen un elevado nivel de exigencia de vinculación. Esta vinculación se da a través de cuestiones como la domiciliación denominada y la contratación de productos en paralelo, productos como seguros, planes de pensiones, tarjetas, aportaciones a productos de ahorro. La vinculación en sí no siempre es negativa, de hecho puedes acceder en condiciones favorables a productos financieros, pero, sólo es interesante si realmente te resulta necesaria. En caso contrario un exceso de vinculación puede acarrear costes por comisiones y gastos que anulen las posibles bonificaciones sobre la hipoteca en una comparativa de mercado.
Con estos cuatro elementos realmente ya vamos a ser capaces de determinar aquellas ofertas de hipoteca que más se van acomodando a nuestra necesidad real. Ahora comienza una segunda fase, negociar con el banco.
Te descubrimos en este post todo lo que debes saber sobre las transferencias bancarias
Negociar la hipoteca con el banco
Desafortunadamente para la gran mayoría de personas no es muy viable negociar de manera profunda sus hipotecas. Esto es así porque la gran oferta de hipoteca de nuestro mercado se basa en productos cerrados en los que en todo caso las bonificaciones vienen a darse por la contratación de otros productos. Es decir, realmente no hay margen de negociación sobre diferenciales y el margen de negociación sobre comisiones y gastos es escaso.
Donde sí tenemos más margen en todo caso como usuarios es a la hora de negociar la vinculación o los elementos vinculados. Insistimos mucho en este aspecto ya que hoy por hoy dada la escasa diferencia entre los mejores préstamos hipotecarios en cuanto a tipos de interés aplicados, es en las ventajas o desventajas de la vinculación donde podemos encontrar mayores diferencias entre unas y otras.
No importa mucho el modelo de hipoteca elegido si éste es presencial u online. Hoy en día la diferencia económica entre ambas opciones no es mucha, y en todo caso podemos citar la rapidez en la gestión como un elemento de valor para la contratación online, aunque, al final, los plazos respecto a la contratación de una hipoteca tradicional vienen a ser muy similares.
Es también importante, por último, tener clara nuestra relación con el banco. Somos clientes con derechos y obligaciones, pero no sólo con estas últimas. Esto es muy importante ya que la mentalidad de clientes de productos financieros, afortunadamente, está variando con el tiempo y cada vez somos más conscientes de nuestra importancia y de nuestros derechos, uno de ellos sin duda el derecho a una información clara y extensa sobre los productos financieros que vamos a contratar. Mantener una buena relación con los gestores bancarios, informarnos a fondo de la evolución de nuestros productos financieros, es hoy en día mucho más sencillo que hace tan sólo una década y desde luego es obligatorio para una salud financiera adecuada.
No siempre es fácil encontrar un prestamista hipotecario. El primer paso, naturalmente, es verificar las tasas de hipoteca. Pero ese no es el paso final. La selección de un prestamista hipotecario debe basarse en algo más que la tasa más baja. Recolecte algunas cotizaciones de la tarifa, y después siga con una cierta investigación y entrevistas antes de que usted elija al prestamista que sea correcto para usted.
Hola, me ha encanta vuestra página web, la leo desde hace algún tiempo. Me visto una noticia sobre bitcoins en el El Digital de Asturias que dice que es una buena forma para ganar dinero por Internet. ¿Alguien que haya comprado puede dar su opinion? Muchas gracias por vuestra ayuda. Llevo tiempo dedicandome a la bolsa, pero estas nuevas tecnologias me sobrepasan 🙂