Cambiar la hipoteca de banco pros y contras

Cambiar la hipoteca del banco es una opción perfectamente posible que, además, puede en algunos casos resultar muy interesante para nuestro bolsillo.

Aunque en los últimos años los bancos se han vuelto verdaderamente cautelosos en lo que a conceder hipotecas se refiere, algo normal después de los graves problemas del sector inmobiliario en la morosidad de los préstamos hipotecarios que trajo la crisis, lo cierto es que este tipo de productos de financiación son una parte importante del negocio de la banca.

Desde el punto de vista del ciudadano de a pie, las hipotecas son probablemente el producto bancario que más va a influir en las finanzas personales a lo largo de toda la vida. Esta combinación de elementos hace que mejorar la hipoteca en el tiempo resulte sin duda una cuestión atractiva. No en vano, los plazos de amortización no inferiores a los 20 años y en muchas ocasiones superiores a los 30 años, hacen que tengamos que tener claro necesariamente que nuestra hipoteca va a evolucionar en el tiempo, y esta evolución no siempre tiene porque ser positiva.

Negociar con el banco la novación de la hipoteca

Cuando tenemos una hipoteca sobre la que responder con una entidad financiera determinada, y, pensamos que las condiciones de dicha hipotecas son mejorables en relación a la oferta de mercado, es sin duda el momento de ponerse en marcha y tratar de mejorar dichas condiciones.

La primera gran recomendación, excepto en aquellos casos donde la diferencia sea tan evidente que haga poco recomendable la negociación, es tratar de negociar con la propia entidad financiera una novación de la hipoteca. La novación de la hipoteca puede llegar a ser incluso más flexible que la subrogación en cuanto a cuestiones a modificar de la hipoteca, sin embargo, cuando se toma la decisión de subrogar una hipoteca es porque las condiciones relativas a los tipos de interés no son las más adecuadas en la hipoteca original.

A los bancos no les interesa la pérdida de cliente relativamente fijo que supone una hipoteca, sobre todo si pensamos que hoy en día las hipotecas tienen consigo unos elevados niveles de vinculación en forma de otros productos añadidos, así como, generalmente, nuestras finanzas personales suelen gestionarse a través de las propias entidades donde poseemos nuestras hipotecas. Esto significa que, generalmente, cuando manifestemos nuestra intención de sacar la hipoteca de la entidad para llevarla a otra propuesta mejorada, vamos a recibir una oferta de mejora por parte de la entidad financiera. Ojo, esto no siempre es así, sobre todo cuando las diferencias de tipo de interés entre las hipotecas es tan pronunciada que el banco entiende que no va a poder mejorar la propuesta externa.

Si este es el caso, es decir, la oferta de hipoteca de la otra entidad es tan ventajosa, o si directamente no somos capaces de entendernos con el banco donde tenemos concedido el préstamo hipotecario, llega el momento de ponerse manos a la obra y cambiar la hipoteca de banco a través de una herramienta denominada subrogación.

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La subrogación de la hipoteca

La subrogación de una hipoteca es una operación en la que vamos a trasladar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad financiera con otras condiciones. Como veremos realmente en una subrogación se cierra un préstamo y se abre otro, por lo que suele llevar un período de tiempo su ejecución y también a unos costes a tener en cuenta.

Lo primero que debemos saber es que la subrogación de la hipoteca es una decisión unilateral que además no requiere de ningún tipo de autorización por parte del banco donde tenemos concertado la primera hipoteca. Simplemente se trata de acudir a una entidad financiera donde nos ofrezcan una hipoteca mejor que la que ya tenemos y solicitar la subrogación de la hipoteca original.

Es importante tener en cuenta que las condiciones de concesión de la hipoteca en cuanto a liquidez, solidez financiera personal, avales, etcétera van a seguir presentes también en la concesión de una subrogación, más aún, el historial crediticio que presentemos en relación a la hipoteca original va a ser muy importante ya que los impagos sobre las cuotas de dicha hipoteca van a pesar de manera negativa en la concesión de la subrogación.

Si cumplimos todas las premisas y nuestro perfil es positivo para la concesión de la subrogación la entidad financiera nos proporcionará una oferta en un plazo que no suele ser superior a una semana. Esta oferta aún debe ser aprobada por el solicitante, es decir no es una oferta vinculante sino una propuesta que debemos aceptar en un plazo habitualmente no superior a los 10 días. Es importante tener en cuenta este plazo ya que transcurrido el mismo la entidad financiera puede perfectamente no querer atenerse a las condiciones de la oferta ya que no tendrá obligación de ello.

Llegado el momento y si aceptamos la oferta de subrogación aún puede ocurrir lo que se denomina enervación de la subrogación, que no es más que el derecho de la entidad bancaria donde tenemos la primera hipoteca a igualar la oferta y las condiciones de la nueva hipoteca. En este caso, y siempre que las condiciones sean las mismas, estamos obligados a mantener la hipoteca entidad origen. Una cuestión positiva a nuestro favor en este caso es que los gastos de innovación, como ya indicamos anteriormente, son menores que los de subrogación, por lo que acabaríamos teniendo la misma hipoteca que deseábamos con menor coste en el cambio. Eso sí en el primer banco donde teníamos la primera hipoteca.

Los costes de cambiar la hipoteca de banco

Cambiar la hipoteca de banco a través de una subrogación trae consigo gastos que deben afrontarse y por tanto supone un coste sobre el que hay que meditar y analizar a fondo ya que lo que se busca es la rentabilidad de este cambio de hipoteca, a veces la mejora en el tipo de interés puede no llegar siquiera a cubrir en el tiempo los costes asumidos en la operación.

Aquí también hay que tener en cuenta que no todas las entidades financieras aplican del mismo modo las comisiones o los gastos. Lo más habitual sería lo siguiente:

• Comisión de subrogación: que puede ir desde un 0,5% durante los cinco primeros años y un 0,25% después calculado todo ello sobre el capital restante en la hipoteca.
• Gastos notariales que habitualmente se determina por los capitanes pendientes de amortizar.
• Otro gasto a tener en cuenta es el de la tasación para la valoración de la propiedad en el momento de la nueva hipoteca.
• Otra operativa que supone coste es las modificaciones en el registro de la propiedad relativas a la operación. Está operativa puede ser perfectamente organizada por el propio cliente, pero aun así va a suponer un cierto gasto.

En definitiva estamos ante un gasto muy similar al de una novación o nueva negociación del crédito hipotecario sumando además los gastos de tasación y la diferencia de las comisiones de subrogación si se aplican uno.

En este artículo mostramos todo lo que ocurre con las inclusiones indebidas en el registro de morosos.

Qué se puede modificar en una subrogación

La subrogación, respecto a la novación, permite mayores modificaciones en la hipoteca, sin embargo estas modificaciones también tienen límites, es decir hay cuestiones que no son negociables en el cambio de hipoteca.

Las principales modificaciones son estructurales, es decir, se podrá cambiar el diferencial aplicable a la hipoteca o el tipo de interés si se trata de una hipoteca fija. También es posible cambiar el índice de referencia en el caso de las hipotecas variables o incluso la manera de composición de un interés, es decir, sería posible cambiar de un tipo fijo a uno variable y viceversa.

A través de la subrogación es posible también realizar modificaciones como la propia supresión de cláusulas indeseables como pueden ser las de suele hipotecario así como variar las condiciones de vinculación, aunque esto es más complejo ya que como hemos indicado hoy en día la gran mayoría de entidades financieras exigen un alto nivel de vinculación incluso a partir de la subrogaciones.

Hasta aquí llegaría el límite de modificación que podemos acometer con una subrogación. Hay una serie de cuestiones que no van a ser modificables y que también es conveniente tener presentes.

Las más relevantes de estas condiciones no modificables serían las siguientes:

• No será posible realizar ampliaciones de capital
• No será posible modificar los plazos de amortización del préstamo
• No será posible modificar los titulares de la hipoteca
• No será posible cambiar avalistas. Es decir ni suprimir anteriores avalistas ni añadir nuevos avalistas.

En este sentido la novación puede ser algo más flexible por lo que incluso se puede plantear una subrogación en una posterior novación, sin embargo, los costes a asumir en este caso para ser muy elevados.