Vaya por delante que aunque parezca que las hipotecas son un producto con poco margen de negociación, este pequeño margen sigue existiendo, y si posible, deberíamos aprovecharlo. Veamos algunas ideas para negociar mejor la hipoteca.
Curiosamente hasta no hace muchos años y aunque pareciera lo contrario las hipotecas eran un producto que los bancos consideraban abierto a la negociación en el que el cliente podía negociar aspectos diversos desde una postura relativa de fuerza.
Esto desde luego para las finanzas personales es una idea excelente ya que tratar de negociar el coste de las hipotecas tiene que ver con un concepto más amplio de control de nuestra economía personal, algo saludable y que siempre deberíamos poner en práctica en la medida de lo posible.
Sin embargo las hipotecas han ido evolucionando hacia productos donde los márgenes de negociación se cerraban a medida que las bonificaciones y valores añadidos entraban en juego como parte del atractivo comercial de la hipoteca. Es decir, cuando antes nos sentábamos a negociar los diferenciales de nuestra hipoteca a tipo variable en función de factores diversos, ahora es la propia entidad financiera quien nos propone la bajada de sus diferenciales y su bonificación en forma de descuento dependiendo de diversos factores.
La banca no quieres casas pero…
Una de las principales justificaciones por la banca para seguir manteniendo una política de cerrojo sobre las condiciones de acceso a las hipotecas reside en unos tiempos pasados no muy lejanos en los que la apertura de manga y la crisis económica derivó en cientos de miles de hipotecas ejecutadas viviendas embargadas.
Aquello de que la banca no quiere casas y no tiene vocación inmobiliaria lo hemos oído cientos de veces, pero, lo cierto es que créditos hipotecarios se han seguido concediendo y riesgo de morosidad sigue existiendo. La realidad es que lo que no desea la banca es perder a corto plazo el control de los préstamos de financiación, algo que ocurrió entre los años 2000 y 2008 cuando hipotecas muy jóvenes dejaban de pagarse.
Cuando vamos a solicitar una hipoteca en la actualidad el banco va a solicitar, como de costumbre documentos para definir el perfil financiero que poseemos. Este es el perfil que va a determinar el riesgo que la entidad va a correr o no a la hora de prestarte dinero. Debes tener en cuenta que, en caso de una negociación personal sobre una hipoteca, obviamente a mayor nivel de riesgo que considere la entidad, mayor coste y mayor interés se aplicará a la hipoteca. Por tanto, aquí tienes una de las principales claves a la hora de negociar una hipoteca con la banca, ser capaz de mejorar mucho tu perfil de riesgo antes de solicitar una hipoteca.
Vamos, como decíamos, a repasar una serie de elementos clave en caso de poder acceder a negociar la hipoteca con el banco, unos serán previos incluso la solicitud de la hipoteca y otros deben llevarse a cabo durante la propia negociación.
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Las cuatro patas de tu perfil de riesgo
Como ya hemos dicho antes lo primero que hará el banco será evaluar tu perfil de riesgo, hoy en día los mecanismos de evaluación de riesgos son muy sofisticados pero, en el fondo, hay tres o cuatro elementos clave que siempre van a ayudar en este sentido y que se convierten en las patas sobre las que se soporta de manera positiva el perfil de riesgo.
Estado laboral solvente, un contrato fijo resulta casi imperativo para poder justificar la capacidad de devolución del préstamo solicitado.
Garantía de ingresos mínimos, este es otro elemento fundamental ya que la garantía de ingresos acompaña a la solvencia profesional y se convierte en la medida de las cuotas que podemos realmente asumir. Hay muchas hipotecas con niveles de exigencia de entrada basados en ingresos mínimos.
Poseer un colchón de ahorro personal: teniendo en cuenta que difícilmente vamos a encontrar ninguna hipoteca que concederá un préstamo por la totalidad del valor de compraventa de la operación, como compradores vamos a tener que disponer de una cantidad que va oscilar entre el 30% y el 40% del valor de la vivienda tanto para financiar la parte no contemplada en el presente hipotecario como para asumir los gastos de la formalización de la hipoteca. Recurrir a más financiación puede resultar nefasto para nuestras cuentas, por lo que haber sido previsores y tener ahorro va a ser muy bien considerado por la entidad financiera que verás como no te endeudas más solicitando financiación complementaria.
No aparecer en ningún registro ni fichero de morosidad, estar incluido dentro de nuestros ficheros o listados va a ser verdaderamente difícil que la entidad bancaria nos conceda el préstamo hipotecario.
Tratar de mejorar tu perfil crediticio
Aunque no siempre es viable, hay una serie de cuestiones que podemos tratar de poner en marcha para mejorar nuestras posibilidades de éxito en la negociación de la hipoteca.
Trata de mejorar tu perfil crediticio es una de ellas ya que esto va a repercutir en el riesgo de la entidad financiera asume. La manera más directa de mejorar el perfil, además de los puntos que ya hemos visto anteriormente, es la inclusión en la operación de garantías o avalistas.
La figura del avalista puede ser determinante en muchos casos para negociar y obtener la hipoteca que deseamos. Ten en cuenta que el avalista presentará sus bienes como abono de la deuda en caso de que tú no te hagas cargo de la misma.
Por supuesto es muy importante tener clara la importancia de firmar un aval ya que el riesgo del avalista es evidente a cambio de una contraprestación que no suele existir ya que, los avales generalmente se solicitan en el entorno familiar.
En este artículo damos claves sobre cómo acertar con el banco y la hipoteca
La vinculación da puntos de negociación
Probablemente la vinculación sea la mejor herramienta que puedas utilizar. Las garantías para poder obtener un préstamo hipotecario que mejore las condiciones de la media del mercado. De hecho hoy en día es a partir de la vinculación cuando se obtienen las mejores condiciones en las hipotecas.
Hay modelos de vinculación diversos. Generalmente todos comienzan por la exigencia de domiciliación de ingresos y recibos comunes, a partir de aquí la variedad es amplia, desde un mar contratación de seguros, tarjetas de crédito, planes de pensiones o productos de inversión y ahorro, hasta el acceso preferente a otros productos de financiación.
El sentido de la vinculación para el banco es doble, por un lado centralizará las finanzas del cliente de la hipoteca y finaliza mucho más su operativa financiera, por otro lado, la contratación de otros productos proporciona unos ingresos extra que no provienen directamente de la hipoteca y que permiten compensar las bonificaciones o las mejoras que pueden llegar a ofrecer a los clientes.
Otras cuestiones importantes para negociar bien la hipoteca en el banco
Por supuesto existen otras muchas opciones a valorar, aquí hemos repasado las más importantes y básicas, pero estas deberían complementarse con otro tipo de acciones siempre orientadas a obtener la mejor hipoteca posible.
Como ya hemos indicado anteriormente tener unas finanzas personales saneadas es el mejor punto de partida posible. Por un lado porque va a tener que acceder con mayor facilidad a la firma de la hipoteca y por otro lado porque probablemente no tengan que recurrir a financiación complementaria para el dinero que surge de la diferencia entre la hipoteca y el valor de la vivienda junto a los gastos de la operación. Este porcentaje que suele rondar entre el 20% y 30% cuando puede aportarse de manera inmediata por el solicitante de la hipoteca mejora mucho su capacidad de negociación.
